Konut fiyatları patladı gitti! Sıra arsa ve tarlada, yatırımcılara uzmanından uyarı

Pandemi sonrası kırsala olan ilgi artınca şehirlerden uzaklaşmak isteyen insanlar yüksek fiyatlar nedeniyle ev alamayınca arsa ve tarlalara yöneldi. Ancak uzmanlar, tarım arazisi ve imarlı arazi arasında büyük fark olduğunu ve alırken birçok riski beraberinde getireceği bu pazarda dikkatli olunması gerektiği konusunda uyardı.

Tüketicinin arsa ve tarla alımına yönelmesi, bu alanda faaliyet gösteren firmaların ve emlak ofislerinin artmasına neden oldu. Hızlı büyüyen bu pazar, birçok riski de beraberinde getiriyor.

Salgın sonrası artan müstakil yaşam isteği, arsa ve tarla satışlarında artışı beraberinde getirdi. Uzaktan çalışma modelinin kalıcı hale gelmesi de talebi giderek artırdı. Konut fiyatlarındaki rekor artış sonrası ev alma hayalini rafa kaldıranlar da arsa alımına yönelmeye başladı.

Bu alana yönelmenin birçok kesim tarafından tercih edilmesinin nedeni, daha düşük bütçeli yatırım fırsatları sunmasıdır. Yılın ilk altı ayına bakıldığında, ülke genelinde konut satışlarının geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 22.1 düşüşle 565 bin 779 olarak gerçekleştiği görülmüştür. İstanbul Gayrimenkul Değerleme verilerine göre ise ofis, dükkân, arsa ve tarladan oluşan konut dışı gayrimenkul satışı ise 800 bine yaklaşmıştır.

İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman, son iki yılda konutun da önüne geçen arazi yatırımlarını değerlendirirken, pandemi sürecinin müstakil yaşama ilgiyi artırdığını ve uzaktan çalışmanın yaygınlaşmasını hızlandırdığını ifade etmiştir. Bu eğilimin gelecekte de devam edeceğini öngören yatırımcıların kırsal alanda arazi yatırımına yönelmiş olduğu belirtilmiştir. Aynı zamanda yüksek enflasyon ortamında birikimlerini koruma motivasyonunun da gayrimenkule olan ilgiyi artırdığı ve yükselen konut fiyatlarının bazı kesimler için erişilebilir olmaktan uzaklaşmasının küçük birikimleri arazi yatırımlarına yönlendirdiği ifade edilmiştir.

Gayrimenkul değerleme platformu Endeksa’nın araştırmasına göre, Haziran 2023 itibarıyla Türkiye genelinde arazi, bağ, bahçe ve tarım alanlarında satılık birim metrekare fiyatlarının 330 TL olduğu ve son bir yıl içerisinde fiyatların yüzde 119 arttığı belirtilmiştir. 2023 yılının başından itibaren artışın yüzde 34’e ulaştığı ifade edilmiştir. Bu artışta deprem korkusu ve pandemi sonrası talebin arttığı “tiny house” trendinin etkili olduğu belirtilmiştir. Metrekare birim değeri en yüksek olan 10 il arasında en yüksek yıllık değer artışı yüzde 127 ile Yalova’da gerçekleşmiştir.

Yalova’yı yüzde 123 oranında artışla İzmir ve yüzde 115 oranında artışla İstanbul izlemiştir. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatları en yüksek olan il ise 956 TL ile Yalova olmuştur. İstanbul ve Osmaniye 903 TL ve 716 TL ile Yalova’yu takip etmiştir. Çınarcık ilçesi, satılık arazi metrekare fiyatlarının bin 213 TL olduğu ve Yalova’da arazi değerlerinin en yüksek olduğu ilçe olarak belirtilmiştir.

Haziran 2023 verilerine göre Türkiye genelinde ortalama arsa metrekare fiyatları 2 bin 662 TL olarak kaydedilmiş ve son bir yıl içerisinde arsa fiyatlarının yüzde 91 arttığı ifade edilmiştir. 2023 yılının başından itibaren imarlı arsalarda artışın yüzde 26 olduğu belirtilmiştir. Metrekare değeri en yüksek olan 10 il içerisinde en yüksek yıllık değer artışı yüzde 156 ile Sinop’ta gerçekleşmiştir. Sinop’u yüzde 149 artışla Yalova ve yüzde 112 artışla Kocaeli izlemiştir. Arsa fiyatları en yüksek olan il ise birim metrekare fiyatı 5 bin 77 TL olan Antalya olmuştur. İstanbul ve İzmir ise sırasıyla 4 bin 926 TL ve 4 bin 566 TL ile takip etmiştir. Ayrıca İstanbul’a yakın ve deprem riski açısından risksiz kabul edilen Kırklareli’nde imarlı arsa birim metrekare fiyatının Ocak-Haziran 2023 dönemi arasında yüzde 55 artışla bin 454 TL’den 2 bin 253 TL’ye yükseldiği ve böylece artışın Türkiye ortalamasının üzerinde olduğu ifade edilmiştir.

                                                                                                             Formun Üstü

Tüketicinin arsa tarla alımına yönelmesi bu alanda faaliyet gösteren firma ve emlak ofislerinin artmasına neden oldu. Hızlı büyüyen bu pazar birçok riski de beraberinde getiriyor. Gayrimenkul değerleme uzmanları ve hukukçular vatandaşlara şu uyarılarda bulunuyor:

1. Önce arsa ve arazi arasındaki ayrımı bilmelisiniz. Kadastrosu yapılmış ve belediyeler tarafından parsellenmiş yapılaşmaya açık hale gelen her bir arazi arsa niteliği kazanır. Araziler ise henüz imar planı ve uygulaması görmemiş toprak parçasıdır ve yapı izni belli şartlarla sınırlıdır.

2. Arsa ya da tarla alırken tapuda herhangi bir kısıtlayıcı şerh, beyan var mı mutlaka bakmalısınız. Söz gelimi eklenen bir şerh arazinin her zaman tarım amaçlı kullanımını zorunlu hale getirir ve bu durumda sizin yatırım planlarınız suya düşer.

3. Son dönemde tiny house’lara ilgi yüksek. Karavan statüsünde olan bu yapılar için imarlı arsa şart değil. Ama bu durum her alana istenildiğiniz kadar tiny house koyacağınız anlamına gelmiyor. Şöyle ki; Tarım arazilerinde 5 dönüm altına yapı izni verilmiyor. 5 dönüm üzerinde ise en fazla 250 metrekare olması ve yola da en az 25 metrekare cephesi olması ve en fazla 2 kat olması kaydı ile ev yapılabilir. 250 metrekareli tek ev kuralı, tiny house ve prefabrik yapı için de geçerli. Yani aldığınız araziye istediğiniz kadar tiny house yerleştiremezsiniz. Çünkü kanalizasyon, su, elektrik bağlantısı istendiğinde üniteler artık yapı statüsü kazanır. Elektrik, su istemeyen biri, bir araziye istediği kadar tiny house yerleştirebilir ancak bu defa da yaşam kalitesinden söz edilemez. Öte yandan son dönemde firmalar arsaları parsellere ayırarak tiny house alanı satıyor. Bu tip bir alımda tiny house koymanızda bir engel yok. Ancak imarlı dahi olsa hisseli olduğu için tiny house yerine kalıcı yapı inşa edemeyeceğinizi bilmelisiniz.

4. Özellikle arazi alımlarında elektrik, su, yol bağlantılarını mutlaka araştırmalısınız. Fiyat olarak çok cazip görünen bir yerde tüm bunlar yoksa, astarı yüzünden pahalıya gelebilir.

5. Alım yaparken, ‘Hisseli mi, tek tapu mu?’ sormalısınız. Tam mülkiyet şeklinde bir satın alma yapmak en garanti yol. Ancak hisseli arsadan pay alınmasında da hukuki bir engel yok. Ama riskler var…

6. Aksi bir sözleşme yoksa hisseli mülkiyette riskler şöyle: Hissedarlar arsanın tamamına maliktirler. Yüzde 1 Arsa payına sahip bir hissedar, yüzde 99 Hisse sahibinin olduğu bir taşınmazın tamamını kullanabilir. Arsanızı 3. kişilere satmak istediğinizde önce diğer hissedarlara teklif etmek zorunda kalırsınız. Yine diğer hisse sahiplerinin onayı olmadan ortak arsa içerisine yapı inşa edemezsiniz. Ayrıca ortaklığın giderilmesi davası açılarak, siz istemeseniz de taşınmazın tamamı satışa çıkarılabilir.

7. Böyle bir alım yapılacaksa en güvenli yol ‘amaca özgüleme sözleşmesi’ yapmak olur. Bu sözleşme; ortaklığın giderilmesi davasını önler, satış halinde payınızı önce diğer hissedarlara sunmak zorunda olmazsınız ve ortaklar sizin alanınıza müdahale edemez. Böylece bireysel mülkiyet gibi kullanırsınız.

8. Kimi zaman fiyatlar da alıcıları hataya itebilir. Çok ucuz bir rakamla karşı karşıya kalırsanız mutlaka durumu sorgulayın. Bölgenin rayiç değerlerine bakabilir, kurumsal Emlak ofislerine danışabilir ya da ekspertiz raporu alabilirsiniz.

9. Gelelim satış şekline. Tarım arazilerinde hisseli satış mümkün değil. Noterde yapılsa dahi geçerli olmuyor. Miras olan tarım arazilerinde tüm hissedarlar ancak tek bir kişiye satış yapabilirler. İmarlı arsada ise satış vaadi sözleşmesi noterden yapılır. Satış ofisinde hazırlanan yazılı sözleşmeler yok hükmünde sayılır.

Bizi takip edin: